1992年12月28日刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。宅基地权益损失具有不可逆性根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
刘某晓诉刘某法等确认合同无效案
基本案情
原告刘某晓系被告刘某法、韦某娥的儿子，同属田东县小龙村巴龙屯14组村民，共同被告吴某菊系陆川县温泉镇四良村高坡队村民。
原告与被告刘某法、韦某娥以及第三人莫某玉（原告祖母）等5人属于同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，该宅基地在分配时记载为刘某法的父亲刘某理。1992年12月28日刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与吴某菊签订一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以十万元永久性出租给吴某菊。签订协议后，吴某菊向刘某法、韦某娥支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙后一直使用至今。
原告刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，三被告刘某法、韦某娥、吴某菊签订协议时未经得其与祖母莫某玉的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，三被告私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了原告的合法权益，为此诉至法院要求确认合同无效，并要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物和退还宅基地。
案件焦点
刘某法、韦某娥与吴某菊于2009年6月14日签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？
裁判要旨
田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据《土地管理法》规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
龙彪
LONGBIAO
田东县人民法院
印茶法庭副庭长、二级法官
针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。
法官说法
宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。
本案三被告用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护
刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
宅基地权益损失具有不可逆性
根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。认定农村宅基地买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还宅基地的要求关涉到其生存权利，而本案中，刘某法出卖土地的行为未经得刘某晓同意，擅自处分其份额，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。
来源：广西百色市中级人民法院
编辑：史梓敬
