二手住宅销售价格方面，昆明同比上涨3.0%，环比上涨0.1%。新建商品住宅销售价格指数，连续2个月环比下跌。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。1月8日最新统计则显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目共有29个。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。
1月15日，国家统计局发布了2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，昆明新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3%；大理新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，环比下跌0.2%。
二手住宅销售价格方面，昆明同比上涨3.0%，环比上涨0.1%。而大理同比上涨2.5%，环比下跌0.2%。
记者梳理发现，这是2018年1月至2020年12月，36个月以来，大理二手住宅销售价格指数，连续3个月环比下跌。新建商品住宅销售价格指数，连续2个月环比下跌。
据此前国家统计局公布的价格指数情况显示：
9月，大理新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，同比上涨4.2%；二手住宅销售价格指数方面，环比上涨0.3%，同比上涨4.5%。
10月，大理新建商品住宅销售价格指数环比价格与9月持平，同比上涨3.5%。二手住宅销售价格指数方面，大理环比下跌0.1%，同比上涨4.0%。
11月，大理新建商品住宅销售价格指数环比价格下跌0.1%，同比上涨2.5%。二手住宅销售价格指数方面，大理同比上涨3.3%，环比下跌0.1%。
1月12日下午，锐理数据公布了《2020年昆明房地产市场研究报告》，锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了2020年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同，在分析去年市场的同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。
受疫情影响
购房者的消费观念发生变化
住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较2019年有所增长，高层的销售较2019年有所下降，价格方面，高层和洋房类产品平稳增长，别墅产品价格呈下跌趋势。
2020年，70-110平方米刚需产品成交量增大，而130平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。从表格上可以看出，70-110平方米住宅的成交量约占总成交的40%。
2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。根据锐理数据，2020年1-9月份，昆明成交了153套1000万以上的豪宅。
今年住宅价格平稳或下降
5年后住宅均价破2万
昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从2019年1月开始供应加剧，销售量小于供应量，价格增幅在2019年7月开始放缓。
目前昆明商品住宅去化周期达13个月，库存持续上涨，去化周期从2020年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。
梁彩霞介绍，2020年昆明住宅市场销量下降明显，供求比持续上行，价格相对于2019年平稳微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。
但从长期来看，通过房价、人口、土地楼面价和客户购买力等几个相关系数，利用回归方程将房价作为因变量进行未来五年增长的测算；其次通过测算出的价格，对销量和人口进行加权测算，最终形成未来五年销量与价格情况。
根据测算，预计2025年昆明住宅价格为2.12-2.36万元/平方米，销量为864.31-1034.37万平方米。
据克而瑞数据，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计2021年还将有近20个楼盘进入2万 阵营。
去年昆明住宅成交均价为14806元/㎡
根据克而瑞提供的数据显示：
○2019年，昆明住宅成交均价为13931元/平方米；
○2020年这个数字为14806元/平方米，增长了6.28%。
主城区已有29个项目均价破2万元
那么，目前昆明有多少楼盘均价已经跨过2万元大关呢？
1月8日最新统计则显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目共有29个。
其中官渡区有11个，占该区所有在售项目总数（158个）的7%，产品以改善型为主。
官渡区均价超过2万元/平方米项目
西山区有14个，占所有在售项目（95个）的15%左右。
西山区均价超过2万元/平方米项目
盘龙区均价超2万元的在售楼盘有3个，分别是：
世博生态城蓝湖邻里（2万元/平方米）
俊发逸天峰（3.3万元/平方米）
美的顺城府（总价470万元/套，别墅产品，建筑面积283—405平方米）
五华区有1个，即德润香山府（2万元/平方米）。
昆明商业去化周期哪里最长？
住宅板块哪里最热？
近郊各县区供应量哪里最大？
2020年，全国货币政策由原信贷资源偏好房地产、地方政府融资平台，转移至中小微企业等实体经济领域；社会融资规划与M2同比稳定增长，推动实体经济的发展，市场现实购买力和潜在购买力持续提升。
在此背景下
2020年昆明房地产市场状况如何？
2021年又将何去何从？
根据昆明锐理数据发布的《2020年昆明房地产市场研究报告》显示。
土地拍卖市场
在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。
土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。
2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。
昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较2019年仅下降3个百分点，而且2020年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。
同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。
住宅市场
昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。
板块热度如何？
官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例。
价格谁最高？
价格方面，分获前三位的板块依次为：
· 中心板块
·滇池板块
·官南板块
其中官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。
哪种建筑形态最吃香？
住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。
大家爱买多大面积的房子？
从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。
整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。
商务办公市场
2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。
在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。
分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。
2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。
将商业市场分板块来看：
呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡；
价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；
存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。
写字楼市场
2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。
写字楼整体供大于求：
供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡;
价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；
存量则以次中心、高新和滇池板块最高。
公寓市场
昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。
2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。
此外，昆明近郊三区县（安宁、晋宁、嵩明）房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。
2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%；
近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大；
而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6% 。
梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。
目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。
来源：央视财经、春城晚报（记者：王利绚）、都市时报、昆明规划建设、大象房鉴所
来源： 掌上春城
