在不同年龄段中，十大畅销楼盘的精装房销量占比均最高，表明精装修的房子在各年龄段需求中均更受欢迎。在市场下行期，这些刚需楼盘虽成交相对容易，但持有者大多数会信心不足，下调房价。同所在商圈相比，十大畅销楼盘中有8个楼盘均价涨幅高于或跌幅小于所在商圈平均值。热销楼盘的购房群体大部分是刚需，无论是城中心的刚需学区，还是环外的刚需自住。
什么地段的房子升值快，哪种类型的房子值得买，这或许是所有购房者最想得到的答案。
投资客不用多说，刚需也是如此。
因为当家庭新添人口拥挤不堪，或房屋老化带来诸多不便的时候，每个人都会向往更加宽敞明亮的居住环境，这时候，换房需求最为强烈，而你最多的渴望就是自家的房子能多卖几个钱，给下一套住房创造更大的选择空间。
关于这个问题，我在之前的文章里讲过很多，也总结出几套选房的价值理论，其实大大小小，无外乎一句话：
行情好的时候，你买到的房子比其他房子涨速快涨幅大；行情不好的时候，你的房子抗跌性较强，或者房价可以逆市上涨。今天，我借用贝壳研究院老友塞给我的一份《北京2018年度十佳畅销楼盘》数据，做一个详细的价值理论演说，从数据方面告诉大家要买什么类型的房子，买哪个位置的房子更好。
2排行榜要想满足上面那句话，至少要符合两个条件：
一是卖得数量多，二是换手率高。根据这个指标，我们从贝壳研究员的Real Data数据库中，经过详细比对，筛选出2018年北京市的十大畅销楼盘：
我们发现，同2017年榜单相比，御景春天、小南庄社区、裕中西里、溪城家园和金融街融汇5个楼盘今年新上榜，荣丰2008、京通苑、北街家园六区、首邑溪谷和华茂城五个楼盘继续留在畅销榜中。从单价看，西城区马甸商圈的裕中西里小区与广安门片区的荣丰2008小区每平米单价超过10万。
那么这10个楼盘为什么是北京卖得最多，换手率最高的楼盘？有些楼盘凭什么常年呆在榜单之中，另外的楼盘又凭什么能挤进10佳楼盘呢？这都是我们要寻找的答案。
3特点一、首先看地理位置。
1.从整体格局讲，热销楼盘曾现“南北之势，并有向东发展的趋势”。这个符合北京的发展规划，北面有海淀中关村，有朝阳望京产业园，属于北京新贵的逐群之地，购买力、流量都在那摆着；南面有亚洲最大的机场连通，多个科技园兴起，而较之前整体房价较低，属于洼地；向东有正在崛起的通州副中心，自然不用多说。
2.从微观位置来讲，我们会发现，在十大畅销楼盘中，有七个楼盘均分布在环路沿线，有超过半数的楼盘分布在五环外，成交向环外延伸的特点突出。多数畅销楼盘靠近四环、五环外的新兴商圈、次繁华商圈。
其中7个楼盘均位于环路沿线，凸显了轨道交通对房子附带价值的重要性，尤其是在北京这种比较拥堵的城市，地铁交通是刚需一族最方便的出行方式，其中环路地铁房要比直路地铁的房的价值更高一些。
3.从环内外位置对比，有超过半数的楼盘分布在五环外，少半数为五环内。
环内市中心的教育资源依然是房子保值升值的第一要素，当然这类房屋总价居高，都是8W起步。其中小南庄社区和裕中西里分别位于苏州桥和马甸，位置优越，教育资源集中，均是以小户型为主的学区房。
荣丰2008作为西城总价最低的学区房，也蝉联了2017年和2018年十大畅销楼盘榜单，该小区套均总价不足400万，开间是主力户型，每年上半年都是成交高峰期，自住比例较低，换手率较高。
而环外主要是新兴商圈，这个是未来北京新贵的主要阵地，在北京呆着你会发现很多好吃的好玩的地方在逐步向外环移动。这些商圈以价格低、配套相对齐全的特点吸引购房者买入。
大多数城市都符合「双区域价值」理论，因为市中心房价高，年轻人只能在外环购房，这样会促使年轻购买力在外环充分流动，加速外环的商圈配套建设，而中心区要么是学区资源，要么是权贵的地位象征。
二、以小户型、低总价为主
2018年北京十大畅销楼盘呈现出明显的小户型、低总价的特点，有7个楼盘套均总价低于400万，9个楼盘套均面积小于80平。
蝉联2017年和2018年十大畅销楼盘榜单的京通苑、北街家园六区、首邑溪谷和华贸城，均是位于外环的以小户型为主的楼盘，其低总价的特点受到刚需的青睐，但同时周边资源配套相对较弱（无商务区），换出比例较高，楼盘成交持续较好。
80平米左右的小户型成为主流盘，是因为刚需购房者的基数远大于其他类型的购房者，这类房子价格低，潜力大，流动性比较高。
三、房屋精装修
与全市相比，无论是新增挂牌房源量还是成交量，十大畅销楼盘的精装房占比均高于全市。十大畅销楼盘成交中精装房占比高达51.3%，高于挂牌房源中精装房占比。在不同年龄段中，十大畅销楼盘的精装房销量占比均最高，表明精装修的房子在各年龄段需求中均更受欢迎。
四、房源开始“满五”
房源开始“满五”是御景春天和溪城家园冲进今年榜单的主要原因。
御景春天和溪城家园是两限房，2017年底两楼盘均有一批产权证满五年（御景春天是第一批），因此两楼盘挂牌房源量均于去年10月开始明显增加，致使卖房需求在今年集中释放。
御景春天和溪城家园分别位于丰台科技园区和立水桥，均是年轻白领居住的大型生活区，均价在5万左右，小户型、低总价以及周边配套成熟的特点受到刚需客的追捧，随着交易量的增加，今年房价较去年出现上涨。
二手房有两个节点，“满二”和“满五”，相应着不同的购房成本。假如你在买二手房的时候，买到“满两年”的房子（普通住宅），那么可以省下交纳增值税的钱，假如你买到“满五年”的房子（普通住宅），那么能够省下交纳增值税和个人所得税的钱，在北京，这是一笔很大的支出。
五、保值功能高于同商圈
行情好的时候，你买到的房子比其他房子涨速大涨幅高；行情不好的时候，你的房子抗跌性较强，或者房价可以逆市上涨。
2018年北京市场曾整体下行趋势，观望情绪浓烈。所以即使是流动性超强的热销盘，都曾现出不同程度的下跌。十大畅销楼盘中只有溪城家园、御景春天、裕中西里三个楼盘均价上涨，其他七个楼盘均价下跌。
溪城家园和御景春天以房证“满五”的特殊原因位居房价涨跌幅榜单前二，房价逆势上涨。具有学区房“护体”的裕中西里、荣丰2008和小南庄社区跌幅较小。
其中可以看到首邑溪谷、华贸城和京通苑跌幅超过全市平均水平，是因为这些楼盘均位于超外环，配套缺失，以刚需购买为主，购房者对价格比较敏感。在市场下行期，这些刚需楼盘虽成交相对容易，但持有者大多数会信心不足，下调房价。
但在同一层面，这些楼盘相对于商圈的其他楼盘，保值能力强。同所在商圈相比，十大畅销楼盘中有8个楼盘均价涨幅高于或跌幅小于所在商圈平均值。御景春天是最显眼的楼盘，周边商圈均价下跌6.5%，该小区却上涨3.3%。
根据2018年北京十佳热销楼盘，我们可以总结出：买房要买对城市发展方向，也要买对配套设施，更要买对户型和政策条件。
热销楼盘的购房群体大部分是刚需，无论是城中心的刚需学区，还是环外的刚需自住。刚需购房的特征是地铁优先、房屋总价低、80-90小两房或小三房、偏向于精装修、满五。
这类房子流动性强，换手率高，牛市量价齐涨，熊市抗跌保值。
未来中国楼市是一个复杂分化的市场，之前那种闭着眼一脚油门都能赚钱的时代已经结束了。理性的市场，都是在收智商税，一脚踏空半辈子的财富就出去了。买房跑通胀还是必要选项，前提是你得沉下心来把楼市看得明明白白。
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