北京的楼市发展前景（北京楼市内城换外城）

原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。目前家庭能动用现金400多万，计划是卖掉润枫的房子，买总价在1100以内的房子。想请教下京总，这几套方案如何选，以及是否有其他方案推荐。

北京的楼市发展前景?京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来说一说关于北京的楼市发展前景?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

北京的楼市发展前景

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的

2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;

西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;

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Q:提问:京总好！本人在朝青润枫水尚有一套婚前上车房（开间，目前估值大约420万上下，租金6800-7000/月），12年和老公一起在马驹桥购买富力尚悦居三居（原计划是自住），但是一来后面工作地址发生变化马驹桥实在太远，且有了小朋友后又需要考虑落户和上学问题

2021年把尚悦居换成了东城的元嘉公寓（开间 400多万，租金6500-7000/月）作为给娃落户口，东城学区的占坑（娃未来走公立路线还是私立路线还没行成家庭共识，所以只在东城以相对低成本上车），家人在华纺易城租了一套三居自住（因为家庭有过出国、换城市生活的机会和选择，所以想着先租，等想法确定后再改善买房，租金13000/月）

现在娃渐大，以及确定还是留京，所以计划这个时候改善换房。目前家庭能动用现金400多万，计划是卖掉润枫的房子，买总价在1100以内的房子。有几套方案：1、在华纺易城就地买三居，不用改变10多年来的居住环境，但是未来娃上学，公立需要一定距离接送（东城平均半小时车程左右），附近没有特别好的私立选择；

2、在芳草地附近老破小三居（80平左右）重新装修下，这样娃未来上学方便，但是住惯了次新房，个人心理是有点难接受老小区的停车难和以大变小；

3、望京崔各庄地块的新房（晓风映月、和光悦府），可以买到110平左右的四居，新房设计和格局舒服，但是交房是几年后（2024、2025年交房），且崔各庄板块的配套还不算太完善；

4、后沙峪莫奈花园上/下叠，这个选择就完全奔着改善生活品质去了，大概率走私立，或者极少概率走公立，那就是平日挤市里，周末回顺义。想请教下京总，这几套方案如何选，以及是否有其他方案推荐。感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、方案一效率更优;目前的楼市是结构性上涨逻辑;最先上涨的永远是一些龙头板块和热门区域;北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;

如果选择芳草地附近老破小会失去房价涨幅,现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一波上涨的是学区、热门区域品质次新,第二波仍然是学区成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区热门核心区域溢出区域的品质次新刚需盘品质次新;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，不会失去行情,现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理;

2、再说崔各庄地块,从表面上看这个地块很不错，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;未来只能等配套完善存在不确定性,

可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病,其次新房的金融属性相对较弱,优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是位置不太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性;

后沙峪莫奈花园属于消费品,投资属性很弱,这种类型的房子一般都是家庭底子很厚,持有优质地段的涨幅,买个别墅纯属度假居住,实际上这种房子的居住体验并不是特别好,加上维护成本很高,实用性较低;

3、再说朝青;为什么朝青这个板块一直处于上涨的状态,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。这也是第一条所说为什么涨价的全是次新,一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;从投资效率原则,方案一更优,方案三兑现周期较长,方案二、四投资属性较弱

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Q:提问：您好，工作在大兴高米店南附近，准备和媳妇买结婚的婚房，暂不考虑学区，只考虑通勤居住和升值潜力。首付300万左右，北京户口，但是属于外地有贷还清的二套，请问您有什么推荐的吗？媳妇看了枣园红木林小区的全南两室和中建国际港的全南两室，红木林的实用面积更大一些，请问这两个您推荐哪个呢？或者有其他的小区可以推荐，主要考虑自住和升值，因为未来有了孩子想着还到学校还不错的地方

A:回答：您好,感谢信任!大兴西红门往南、高米店、枣园一直到天宫院这条线西红门的价值比较牢靠,本身自带商业属性,其次现在可以向地铁沿线承接通勤购买客群

西红门往北是新宫、大红门,这两个商圈城市面貌一般,价格又很贵,所以部分刚需宁愿在往南走走,西红门本身品质不错,次新盘扎堆,很容易对外形成口碑吸引更多的购买力,这个区域的房价涨幅也是从西红门依次向南传递

您们在高米店工作,可以就近选,区域上优先西红门、其次高米店、最后枣园,如果有能力选前两个不建议选枣园,楼盘你们应该很熟悉,鸿坤礼域府、世嘉博苑、顺驰领海、保利茉莉公馆;这四个都是很好的盘;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:老师，您好！拜读了您星球的文章，长知识。10年来京，之后就迎来了房车限购，所以即便一直想要赶上城市发展的脚步，但总是差那么点儿意思，需要您点拨一二。

现持有15年有购房资格就入的广外老旧小，首房首贷用得不好，现不到500吧；积分落户需要，21年末入了长阳不到200的经适房小两居。两套贷款还剩170。现子弹三四十，月供1万五的情况下，每年能攒80到100。

单位在北三环东路，孩子3岁。现月供一万五，还能再承担一万五的月供。总的思路，不想通胀被“抢”（想来点新钱），积分落户要有（非市内6区有房），当然主要升值，学区也想沾点儿，能改善更好，自己都觉得好贪婪，哈哈哈！现思路有三个：

一、这样不动，等三四年后积分落户有结果（上岸或彻底落水），预计手持400左右，卖了长阳的还要200左右，用这600和腾出来的房票投资和改善，当然也可以同时出广外，个人终极改善，不过咋觉得极大可能那时候已经错过了这波儿，改善不动了呢……

二、现在两套都出手，在通州或亦庄入一套两到三居有升值潜力的，学区、积分落户、改善都兼顾得到，您有适合的盘推荐吗？

三、先卖长阳，用老旧小还有其他方法搞搞ZD凑到四五百，在非市内6区上个用来积分落户和升值的，老旧小住着还行，学区也满足心理预期。您认为哪个方案好？或者有更佳方案？请赐教。

A:回答:您好,感谢信任!广外老旧小有价值,不用这么着急出货,未来享受丽泽辐射,即便是出货也等丽泽兑现之后到顶时再出

如果出掉长阳用广外可以把ZD搞到四五百,这个方案最佳,四五百可以继续加杠杆,满足积分落户和升值;买亦庄更稳,买通州有点激进,通州属于长期利好,兑现周期比较长

亦庄价值已经在兑现,可以买在亦庄满足积分和增值,有收益后按照同样的方法如果还有房票,拿出150-200在通州建仓,150-200放在通州博一把不吃亏,毕竟定位很高,有真金白银的投入,未来的世界金融中心,想象空间比较大,祝一切顺利!